Сдача ипотечной квартиры в аренду. Что нужно знать

Ипотека практически всегда ложится тяжким грузом на семейный бюджет. В случае, если такое жильё не является единственным местом проживания, собственник может рассмотреть вариант сдачи его в аренду для покрытия суммы кредита.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Можно, однако владельцу недвижимости следует учитывать ряд ограничений. Далее рассмотрим ключевые нюансы, о которых следует знать тем, кто решил сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Законодательство прямо не запрещает владельцам залоговой недвижимости заключать договор аренды. Но не все так просто. При принятии решения необходимо отталкиваться от условий договора и правовых норм, регулирующих отношения между кредитором и заемщиком.

Ипотечный договор заключается между банком и покупателем квартиры. В данном случае собственником квартиры является физическое лицо. Банк выступает в качестве залогодержателя. В соответствии с нормами действующего законодательства, владелец в определенной степени ограничен в своих правах: он может реализовать их только с согласия банка.
Но и тут есть оговорка. Обязанность заёмщика уведомлять кредитора о желании сдавать квартиру в аренду является неправомерной. В качестве подтверждения этой позиции можно использовать Постановление Верховного суда № 309-АД16-8799. В данном случае суд суд считает, что право собственника использовать заложенное имущество по назначению не может быть ограничено договором.

Сдача ипотечного жилья в аренду — рискованная сделка. Ответственность за сохранность залогового имущества лежит на заёмщике. Заселение в квартиру посторонних людей создает угрозу её повреждения, что в свою очередь снижает стоимость объекта.
Именно поэтому подавляющее большинство банков включают в договор условие, обязывающее заёмщика уведомлять кредитора о намерениях сдать квартиру.

Перед заселением арендаторов необходимо детально изучить условия ипотечного договора. Расписываясь в соглашении с банком, заёмщик официально соглашается с его условиями. Поэтому после оформления сделки ссылаться на постановление Верховного суда № 309-АД16-8799 будет бессмысленно.
Сдавать ипотечную недвижимость без разрешения банка — не самая хорошая идея. В этом случае денежно-кредитная организация может обратить взыскание на заложенное имущество (основание: ст. 78 Федерального Закона №102-ФЗ).

Отсутствие запрета не сильно развязывает руки собственникам ипотечных квартир. В таком случае им все равно необходимо получить у банка письменное разрешение на сдачу недвижимости в аренду.
В теории ставить в известность банк не обязательно, однако на практике игнорирование этого этапа может повлечь за собой большое количество негативных последствий (обычно перечень санкций указан в тексте договора).
Банки часто идут навстречу заёмщикам и разрешают заключать договоры долгосрочной аренды (на срок не менее года).

Такой формат сотрудничества с арендодателями с финансовой точки зрения является более выгодным. Дело в том, что стандартная ставка НДФЛ для обычных граждан составляет 13%, в то время как самозанятые облагаются всего 4% налогом на доходы от физических лиц и 6% - с доходов от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Кроме того, самозанятые освобождены от необходимости подавать декларацию по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). После получения арендной платы самозанятому необходимо внести информацию о доходах с указанием ИНН арендатора в специальное приложение «Мой налог». Налоговая автоматически определит источник дохода и начислит налог до 12-го числа следующего месяца, а оплату следует внести до 25-го числа.
Важно учитывать, что самозанятые не могут использовать этот статус для сдачи в аренду нежилых помещений. Снижение налоговой ставки возможно лишь при сдаче жилых помещений, таких как дома, квартиры или комнаты. Однако, если доход от аренды превысит 2,4 миллиона рублей в год, статус самозанятого будет утрачен, и налог будет составлять 13% от прибыли.